В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется специальный фонд перераспределения земель. В него поступают земельные участки, от которых прежние правообладатели отказались добровольно либо которых они лишились принудительно (если земельные участки у них были изъяты в связи с ненадлежащим использованием*(88)). Кроме того, в данный фонд зачисляются земельные участки после смерти собственника земельного участка (владельца), если у него нет наследников, либо наследники не приняли наследства, лишены наследства, отказались от наследства в пользу государства и т.п. Было бы логично предусмотреть в законодательстве, что в фонд перераспределения должны поступать и земельные участки, сформированные и выделенные из земель сельскохозяйственного назначения в счет невостребованных земельных долей. Однако нист. 80 ЗК, ни п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель, посвященный данному вопросу, об этом не упоминают. Между тем на практике такие земельные участки нередко зачисляются в фонд перераспределения*(89), хотя перечень оснований для зачисления земельных участков в фонд перераспределения в ст. 80 ЗК является исчерпывающим.
|
|
|
Если же учесть, что в состав земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества (исходя из их оценки по кадастровой стоимости), то можно предположить, что такие земельные участки в перспективе будут переводиться в другие категории. Для того чтобы поставить хотя бы минимальный барьер на пути такого перевода, следует четко сказать в ст. 80 ЗК и ст. 13 Закона об обороте земель о том, что земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей, относятся к фонду перераспределения. Вероятно, возможны и иные случаи зачисления земельных участков в фонд перераспределения (например, в случае дарения земельного участка муниципальному образованию, приобретения земельного участка по договору купли-продажи в порядке реализации преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования и т.п.). Поэтому целесообразно исчерпывающий перечень поступления земельных участков в фонд перераспределения (п. 2 ст. 80 ЗК) сделать открытым.
Из некоторых судебных решений также усматривается непонимание на практике различий между понятиями невостребованные земельные доли и фонд перераспределения.
Так, между Правительством Белгородской области (продавец) и ООО ИНТЕКО-Агро (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность у продавца земельные доли, расположенные на территории двух районов Белгородской области, общей площадью 15 000 га.
|
|
|
В случае их недостаточного количества на территории указанных районов стороны предусмотрели возможность приобретения недостающего количества земельных долей на территории иных районов Белгородской области. Согласно п. 4 договора его предметом, являются бесхозяйные земельные доли на территории Белгородской области (на земельную долю не имеется собственника или собственник ее неизвестен либо собственник отказался от права собственности на земельную долю), из которых в соответствии со ст. 80 Земельного кодекса РФ и ст. 225 Гражданского кодекса формируются районные фонды перераспределения.
Однако в соответствии с п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок. Соответственно в состав фонда перераспределения может быть включен именно земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей, но не сами земельные доли как таковые. Если же земельные доли (даже невостребованные) в натуре из общей собственности не выделены, то они не могут относиться к фонду перераспределения.
К содержанию данного договора возникает множество других вопросов. В частности, вызывает недоумение пункт договора, согласно которому в случаях, если на отчуждаемые земельные доли, зарегистрированы права муниципальной собственности, то продавец окажет содействие покупателю по его просьбе в приобретении этих земельных долей из состава земель фонда перераспределения либо предложит покупателю для покупки другие равноценные земельные доли. Неясно, на каком основании Правительство области распоряжается земельными долями (или участками), на которые зарегистрировано право муниципальной собственности.
В конечном итоге суды правильно посчитали данный договор незаключенным, однако с обоснованием этого вывода все же трудно согласиться*(90). В частности, суды почему-то исходили из того, что к договорам о купле-продаже земельных долей должны применяться нормы о продаже недвижимости. Таким образом, суды не видят разницы между куплей-продажей земельных участков и земельных долей (долей в праве общей собственности), что не соответствует действующему законодательству.
Возвращаясь к вопросу о фонде перераспределения, отметим, что в юридической литературе справедливо указывалось, что создание этого фонда имеет цель не допустить перетекания таких земель в иные категории земель, не связанные с сельскохозяйственным использованием*(91).
На практике встречались случаи, когда земли данного фонда постановлением главы муниципального образования предоставлялись юридическому лицу в аренду не для сельскохозяйственного производства, а для строительства складских помещений. Требования сельскохозяйственной организации о признании данного постановления недействительным были удовлетворены по той причине, что администрация муниципального образования распорядилась земельным участком, который принадлежит заявителю на праве собственности, и в фонд перераспределения не передавался*(92).
Такое решение суда является законным и обоснованным. Однако следует обратить внимание, что в оспариваемом постановлении главы муниципального образования указано, что земельный участок предоставляется из фонда перераспределения района (категория земель — земли промышленности). Такое словосочетание само по себе является нонсенсом, так как фонд перераспределения относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и используется лишь в целях ведения сельскохозяйственного производства. Для использования земельного участка в иных целях его нужно сначала перевести в земли иных категорий, но в этом случае он уже не может считаться земельным участком из фонда перераспределения.
|
|
|
Применительно к фонду перераспределения заслуживает обсуждения еще одна проблема. До 1 июля 2006 г. земли фонда перераспределения в соответствии со ст. 18 ЗК относились к собственности субъектов РФ, а с указанной даты данный пункт признан утратившим силу. И более двух лет в законодательстве не было ответа на вопрос: а у кого возникает право собственности в случаях, когда право частной собственности прекращается (при отказе от собственности, при изъятии земельного участка в связи с ненадлежащим использованием)?
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ в ст. 18 и 19 ЗК были внесены изменения, суть которых сводится к тому, что по общему правилу при отказе собственника от земельного участка он поступает в муниципальную собственность, а в Москве и Санкт-Петербурге — в собственность данных субъектов РФ (если иное не предусмотрено другими федеральными законами или соответственно законами Москвы и Санкт-Петербурга). Следовательно, в отношении земельных участков, от права собственности на которые собственник отказался, уже наступила некоторая определенность. Однако отказаться можно не только от права собственности, но и от иных вещных прав. Поэтому в фонд перераспределения могут попасть земельные участки, являющиеся федеральной собственностью или собственностью субъекта РФ. Это происходит, в частности, при отказе федеральных государственных унитарных предприятий или унитарных предприятий, созданных субъектами РФ, от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Как говорилось выше, источниками формирования фонда перераспределения могут быть и другие земельные участки. Так,подп. 2 п. 2 ст. 80 ЗК, по существу, говорит о земельных участках, которые относятся к выморочному имуществу. Формулировка данного пункта не дословно повторяет норму п. 1 ст. 1151 ГК, но по смыслу с ней полностью совпадает. Но в соответствии с п. 2 ст. 1151 выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону к Российской Федерации. Исключение составляют лишь жилые помещения, переходящие в порядке наследования по закону в собственность того муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если они расположены в Москве или Санкт-Петербурге, то в собственность этих субъектов Российской Федерации.
|
|
|
По нашему мнению, целесообразно было бы обсудить вопрос о распространении на земельные участки, относящиеся к выморочному имуществу, правил наследования, установленных п. 2 ст. 1151 ГК для жилых помещений. В пользу такого предложения говорит и то обстоятельство, что к жилым помещениям относятся не только комнаты и квартиры в многоквартирных домах, но и жилые дома (ст. 16 ЖК). И в случае если к выморочному имуществу будет отнесен жилой дом, сложится ситуация, когда дом перейдет по наследству к муниципальному образованию, а земельный участок под домом (или при доме) — к Российской Федерации, что нежелательно с точки зрения реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Что касается субъекта права собственности на земельные участки, изъятые в связи с ненадлежащим использованием, то тут, как и при отказе от прав на земельные участки, возможны различные варианты. В случае изъятия земельного участка у частного собственника вопрос о том, к кому переходит право собственности на такой участок должен, по-видимому, решаться в зависимости от такого, чьей собственностью данный участок был до предоставления в частную собственность. То есть изъятый земельный участок как бы возвращается в федеральную собственность, собственность субъекта РФ или муниципальную собственность. Если же участок предоставлялся из неразграниченной государственной собственности, то и после изъятия он приобретает тот же статус.
Приведенные примеры показывают, что в фонде перераспределения могут одновременно оказаться земельные участки, имеющие различный правовой режим с точки зрения собственности на них (неразграниченная государственная, федеральная собственность, собственность Российской Федерации, муниципальная собственность). Это может создать трудности в предоставлении земельных участков из данного фонда. Поэтому данную проблему нельзя считать решенной окончательно. Одним из вариантов ее решения может быть отнесение всех земельных участков, поступающих в фонд перераспределения, муниципальной собственностью, независимо от оснований, по которым земельные участки поступают в указанный фонд.
