Переустройство и перепланировка жилых помещений

Вопросы, касающиеся переустройства и перепланиров­ки жилых помещений, урегулированы гл. 4 (ст. 25—29) ЖКРФ.

В ст. 25 ЖК РФ определены два понятия:

— переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении .

— перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения.

Проведение указанных видов работ требует внесения из­менений в технический паспорт жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения составляет­ся при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Феде­рации, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

В соответствии с ранее действовавшим законодатель­ством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились «только в целях повышения благоустройства квартиры». Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установ­лено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюде­нием требований законодательства по согласованию с орга­ном местного самоуправления (далее — орган, осуществля­ющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осу­ществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помеще­ния представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти .

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) .

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения .

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения .

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных в данном пункте документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма) .

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе тре­бовать представление каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осу­ществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по резуль­татам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим со­гласование, не позднее чем через 45 дней со дня представле­ния указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем че­рез три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 27 ЖКРФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепла­нировки жилого помещения допускается в случае:

— непредставления необходимых документов (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ) .

— представления документов в ненадлежащий орган .

— несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно со­держать основания отказа с обязательной ссылкой на допу­щенные нарушения. Также решение выдается или направ­ляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки под­тверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следу­ет из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жило­го помещения.

Последствия самовольного переустройства и (или) са­мовольной перепланировки жилого помещения предусмо­трены ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) пере­планировка жилого помещения, проведенные при отсут­ствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без согласования с органом местного самоуправления), или с на­рушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировав­шее жилое помещение лицо несет предусмотренную зако­нодательством ответственность. Собственник жилого по­мещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помеще­ния по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помеще­ние может быть сохранено в переустроенном и (или) пере­планированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет при­ведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

— в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств завычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние .

— в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового соб­ственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в, указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в этих случаях собственник жилого помещения в праве про­живать в нем и не может быть выселен из занимаемого жилого помещения до момента государственной реги­страции прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов. Вместе с тем по заявлению гражданина орган местного самоуправления или суд может «узаконить» самовольно выполненные пе­реустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (см. Обзоры судеб­ной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. и II квартал 2006 г.).

Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан (ст. 7.22 КоАП РФ).

Главой 4 (ст. 24—28) ЖК РФ определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помеще­ний на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 12 ЖК РФ. В г. Брянске было принято постановление Брянской городской администрации от 11.09.2008 г. № 996-зп «Об утверждении порядка перевода жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые, исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда и согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории г. Брянска». Эти акты, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не могут определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать до­полнительный (иной) перечень документов, которые обя­зан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 26 ЖК РФ Правительство РФ при­няло постановление от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В связи с этим в отно­шениях, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений, следует применять формы заявления и решения о согласовании указанных работ, установленные названным постановлением Правительства РФ.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Какие общественные отношения относятся к «жилищным» отношениям?

2. Что такое жилищное правоотношение?

3. Назовите обязательные элементы жилищного правоотношения.

4. Дайте характеристику основных участников (субъектов) жилищных правоотношений.

5. В чем заключаются полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений?

6. Что считается объектом жилищных прав?

7. Дайте характеристику жилого помещения и назовите его виды.

8. Каковы назначение жилых помещений и пределы их использования?

9. Дайте определение понятия жилищного фонда и охарактеризуйте его отдельные виды.

10. Что подразумевается под учетом жилищного фонда?

11. В чем заключается переустройство и перепланировка жилых помещений (виды, основания, завершение, последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки)?