Для переоценки основных фондов отраслевыми проектными организациями были разработаны сборники УПВС, которые содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и других факторов.
Укрупненные показатели учитывают полную стоимость воспроизводства зданий и сооружений и в том числе:
а) накладные расходы и плановые накопления .
б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время .
в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
При определении стоимости замещения зданий используется методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости здания из уровня цен по состоянию на 1969 год в цены 1984 года с использованием индексов изменения сметной стоимости СМР (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94), с последующим пересчетом в уровень цен 1991 года (на основании письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14Д) и дальнейшим индексированием полученной стоимости с использованием индексов, отражающих динамику роста цен строительно-монтажных.
При расчете восстановительной стоимости объекта оценки используется удельный базисный стоимостной показатель в уровне цен 1969 года на единицу строительного объема объекта . территориальные и отраслевые коэффициенты пересчета в уровни цен 1984 и 1991 годов . индекс инфляции, отражающий удорожание на текущий момент к уровню цен 1991 года.
Информационная основа при определении базисного показателя:
1. Сборник УПВС
Полная восстановительная стоимость (СВОСС) объекта оценки по затратному подходу рассчитывается по формуле:
СВОСС = С1969 * VM * К кап * К уд * К 69-84 * К 84-91 * К91-2001* К01-до * 1,18*Кпп, где:
С1969 — стоимость 1 куб. м. строительного объема в ценах 1969 года .
VM – строительный объем .
К кап — поправочный коэффициент на группу капитальности здания .
К уд — коэффициент на отсутствие разновидностей благоустройства и конструктивных решений .
К 69-84 — коэффициент пересчета в цены 1984г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, определяются в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94.
К 84-91 — коэффициент пересчета в цены 1991г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, согласно письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).
К 91-01– коэффициент, учитывающий динамику роста фактических цен строительно-монтажных работ из уровня цен по состоянию на 1991 год в цены 4 кв 1999г., согласно Приложения №1 к Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан №830 на 4 кв.1999г.
К 91-01– коэффициент, учитывающий динамику роста фактических цен строительно-монтажных работ из уровня цен по состоянию на 2001 год в цены текущего года (2014г), согласно либо Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан на текущую дату либо Минэкономразвития об удорожании.
1,18 – налог на добавленную стоимость (учитывается для сделок купли-продажи).
Кпп – предпринимательская прибыль.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
· единое функциональное назначение .
· близость физических характеристик (класс конструктивных систем) .
· сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов .
· другие характеристики.
Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
