доп.см. См. Альбом схем
Недействительность сделок с недвижимым имуществом
Сделки. Постатейный комментарий Главы 9 ГК ГФ. Комментарий законодательства и практика его применения. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009
НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали стороны.
Недействительность сделки имеет место, когда нарушено одно из условий действительности сделки, к которым относятся:
· законность содержания .
· способность физических и юридических лиц к участию в совершаемой сделке .
· соответствие воли и волеизъявления .
· соблюдение формы сделки.
Недействительные сделки подразделяются на абсолютно недействительные (ничтожные), т.е. недействительные непосредственно в силу закона, и относительно недействительные (оспоримые), которые становятся недействительными в силу признания их таковыми решением суда по заявлению заинтересованного лица.
Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону.
Ничтожная сделка — неправомерное действие . требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить любое заинтересованное лицо, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Так, суд удовлетворил исковые требования истицы Г. к ее супругу Г. и супругам Ч. о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, заключенного ее мужем Г. с супругами Ч. 01.04.1999, на том основании, что, как было установлено судом, согласия истицы на совершение сделки в установленном порядке получено не было, а о совершенной сделке она узнала только в марте — апреле 2000 г. < .*> .
———————————
< .*> . Судебная практика по семейным спорам. Кн. 1 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2004. С. 133 — 136.
Положение закона о том, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), означает только одно: недействительность — это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Общее правило о ничтожности сделок сформулировано в ст. 168 ГК РФ: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Например, сделка, направленная на отчуждение общего недвижимого имущества, совершенная одним из супругов без предварительного нотариально удостоверенного согласия другого супруга, противоречит требованиям п. 3 ст. 35 СК РФ, но в той же статье установлено, что такая сделка оспорима и оспорить ее вправе только супруг, чьи права нарушены такой сделкой.
Ничтожными являются:
· сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ) .
· мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ) .
· притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ) .
· сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ) .
· сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ) .
· сделки с пороками формы (несоблюдение нотариальной формы сделки) (п. 1 ст. 165 ГК РФ) .
· сделки, не прошедшие государственной регистрации, для которых установлена обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.
Например, согласно ст. 79 ФЗ Об акционерных обществах крупные сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения акционерным обществом имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, могут быть признаны недействительными по иску общества или акционеров.
Таким образом, если ничтожная сделка недействительна из самого факта ее совершения независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной по иску ее участника или иного лица, управомоченного законом, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники.
Например, сделка несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного лица действительна постольку, поскольку не оспорена управомоченными законом лицами соответственно.
Оспоримые сделки:
· сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, либо юридического лица, не имеющего лицензию на занятие соответствующей деятельностью (ст. 173 ГК РФ) .
· сделки, совершенные с превышением полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ) .
· сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется в соответствии с законом (ст. 175 ГК РФ) .
· сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ) .
· сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) .
· сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ) .
· сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
