X-PDF

Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования

Поделиться статьей

Жилое помещение — это обобщенное понятие, приме­няемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ жилые поме­щения подразделяются на отдельные виды. Так, к жилым помещениям относятся:

— жилой дом, часть жилого дома .

— квартира, часть квартиры .

— комната.

Из приведенной в указанной статье классификации жи­лых помещений следует, в частности, что жилым помещени­ем является не только целое (отдельное) жилое помещение (жилой дом, квартира), но и изолированные части жилого дома или квартиры.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связан­ных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное поме­щение в многоквартирном доме, обеспечивающее возмож­ность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, пред­назначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обосо­бленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места не­посредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из ст. 15 ЖК РФ, на чем мы уже неоднократно акценти­ровали внимание, следует, что единственным объектом жи­лищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение о том, что других объектов в жилищных отношениях нет, представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя такое положение, законода­тель выводит из сферы регулировании жилищного законо­дательства другие объекты. Например, в гл. 3 (ст. 22—24) ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и условиях и порядке их перевода в жилые помещения.

В ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части данной статьи. Так, в отдельный вид жилого помещения выделяются ком­наты (п. 3 ч. 1). В то же время они признаются частью жи­лого дома или квартиры (ч. 4). Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которо­му объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоян­ного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комна­ты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).

На основании изложенного выше следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

— жилой дом для индивидуального проживания (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений .

— отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования) .

— часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора .

— часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Касаясь потребительских качеств жилого помещения, необходимо отметить, что в соответствии с прежним и дей­ствующим законодательством жилое помещение предна­значено для проживания граждан и, как правило, должно использоваться для этих целей, т.е. по назначению.

В ст. 17 ЖК РФ, содержащей конкретные нормы и по­ложения по данному вопросу, предусмотрено следующее:

«1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осущест­вления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти».

Указанная статья посвящена назначению жилого поме­щения и пределов его пользования. В ней подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для про­живания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть ис­пользовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмезд­ной основе).

До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодатель­ство вообще не предусматривало использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граж­дан. Использование жилья не по назначению влекло соот­ветствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жи­лого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение — нормы ГК РФ продолжают действо­вать).

В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размеще­ния в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 ФЗ от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией ад­вокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не со­держало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут исполь­зоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в от­дельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудоб­ства для соседей.

Теперь на основании ч. 2 ст. 17 ЖК РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу, формулировка о возможности ис­пользования жилья для осуществления «профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности» вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях про­мышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Под промыш­ленностью подразумевается отрасль производства, охватыва­ющая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содер­жится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промыш­ленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом по­мещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, ред. ч. 3 ст. 17 ЖК РФ является явно неудач­ной. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 3 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных произ­водств не допускается. В данном пункте также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допуска­ется только после перевода такого помещения в нежилое.

В ч. 2 ст. 17 ЖК РФ говорится о том, что при исполь­зовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет в большей сте­пени декларативный характер, а в реальности новый по­рядок использования жилья создает почву для многочис­ленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.

В ч. 4 ст. 17 ЖК РФ установлена обязанность прожи­вающих граждан соблюдать правила пользования жилым помещением. В соответствии с указанной статьей Кодек­са постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они определяют порядок пользования жилыми помещения­ми государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственно­сти жилыми помещениями в многоквартирных домах.

3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды

Жилищный фонд состоит из отдельных жилых помеще­ний (жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир). Понятие «жилое помещение» дано в ст. 15 ЖК РФ, а виды жилых помещений перечислены в ст. 16 ЖК РФ. Жилищный фонд включает только жилые помеще­ние, и, следовательно, нежилые помещения (помещения, не предназначенные для проживания граждан) в состав жи­лищного фонда не входят.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на тер­ритории РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

— на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в соб­ственности юридических лиц .

Представленная информация была полезной?
ДА
58.65%
НЕТ
41.35%
Проголосовало: 989

— государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственно­сти РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ) .

— муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

— на жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов .

— специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов .

— индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях без­
возмездного пользования, а также юридическими лицами —собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования .

— жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

С точки зрения сравнительно-правового анализа содер­жащихся в данной статье норм, следует отметить, что более развернутое определение понятия «жилищный фонд» ранее содержала ст. 1 Основ:

«Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жи­лья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, ко­торое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специ­альные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, при­годные для проживания.»

Статьей 4 ЖК РСФСР также было дано определение это­го понятия:

«Находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера».

В ст. 17 ЖК РФ дано очень лаконичное определение по­нятия «жилищный фонд», без какой-либо конкретизации. Жилищный фонд рассматривается как совокупность всех жилых помещений, находящихся в Российской Федерации. В отличие от определений данного понятия в ЖК РФ и Основах, это определение с правовой точки зрения не полно­стью отвечает своему содержанию. В нем говорится о всем жилищном фонде, расположенном на территории страны. Между тем жилищный фонд образуется из жилых помеще­ний разных видов, которые находятся в многоквартирных жилых домах и других строениях. При этом следует обратить внимание, что каждый субъект РФ и каждое муниципальное образование имеют свой жилищный фонд (как и другое иму­щество, принадлежащее на праве собственности).

Основная (традиционная) классификация жилищного фонда осуществляется на базе форм собственности, кото­рые предусмотрены ст. 8 Конституции и ст. 218 ГК РФ. Установлено, что в Российской Федерации признаются и гарантируются частная, государственная и муниципальная формы собственности.

Следовательно, весь жилищный фонд подразделяется в ЖК РФ в зависимости от формы собственности на три вида. Однако необходимо уточнить, какие жилые помеще­ния относятся к тому или иному жилищному фонду.

1) Частный жилищный фонд:

а) жилищный фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах ТСЖ, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством .

б) жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

2) Государственный жилищный фонд:

а) жилищный фонд, находящийся в государственной собственности РФ, в том числе находящийся в хозяйствен­ном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности .

б) жилищный фонд, находящийся в собственности субъ­ектов РФ, в том числе находящийся в хозяйственном веде­нии или оперативном управлении предприятий или учреж­дений, относящихся к собственности субъектов РФ.

3) Муниципальный жилищный фонд:

жилищный фонд, находящийся в собственности город­ского, сельского поселения, иного муниципального образо­вания, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предпри­ятий или учреждений.

Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем со­ставе по два подвида.

Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида.

Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помеще­ниями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК РФ (ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.). В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. Например, в этих домах определенная часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помеще­ния), что не предусмотрено в частном жилищном фонде.

Отметим, что владение и пользование жилыми помеще­ниями в жилищном фонде коммерческого использования, как правило, осуществляется в соответствии с нормами гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671—688) ГК РФ. Если говорить об индивидуальном жилищном фонде, то в нем предполагается безвозмездное пользование гражданами жилыми помещениями. В прежнем законодательстве ин­дивидуальным жилищным фондом считались жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (ст. 5 ЖК РСФСР).

Частями 4 и 5 ст. 19 ЖК РФ предусмотрен государ­ственный учет жилищного фонда (в ЖК РСФСР этому во­просу была посвящена ст. 25). Учет жилищного фонда осу­ществляется наряду с государственной регистрацией жилья как недвижимого имущества. Если государственная реги­страция жилья в качестве недвижимости является разовым актом, то государственный учет имеет постоянный (повсе­дневный) характер.

По данному вопросу наряду с нормами ЖК РФ следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. постанов­лением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда — получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, тех­ническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для посто­янного проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из него про­изводится в соответствии с жилищным законодательством РФ. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический учет, официальный ста­тистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда со­ставляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической ин­вентаризации объектов капитального строительства (см. Положение об организации в Российской Федерации госу­дарственного технического учета и технической инвентари­зации объектов капитального строительства, утв. постанов­лением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921).

Технический учет жилищного фонда возлагается на спе­циализированные государственные и муниципальные орга­низации технической инвентаризации — унитарные пред­приятия, службы, управления, центры, бюро.


Поделиться статьей
Автор статьи
Анастасия
Анастасия
Задать вопрос
Эксперт
Представленная информация была полезной?
ДА
58.65%
НЕТ
41.35%
Проголосовало: 989

или напишите нам прямо сейчас:

Написать в WhatsApp Написать в Telegram

ОБРАЗЦЫ ВОПРОСОВ ДЛЯ ТУРНИРА ЧГК

Поделиться статьей

Поделиться статьей(Выдержка из Чемпионата Днепропетровской области по «Что? Где? Когда?» среди юношей (09.11.2008) Редакторы: Оксана Балазанова, Александр Чижов) [Указания ведущим:


Поделиться статьей

ЛИТЕЙНЫЕ ДЕФЕКТЫ

Поделиться статьей

Поделиться статьейЛитейные дефекты — понятие относительное. Строго говоря, де­фект отливки следует рассматривать лишь как отступление от заданных требований. Например, одни


Поделиться статьей

Введение. Псковская Судная грамота – крупнейший памятник феодального права эпохи феодальной раздробленности на Руси

Поделиться статьей

Поделиться статьей1. Псковская Судная грамота – крупнейший памятник феодального права эпохи феодальной раздробленности на Руси. Специфика периода феодальной раздробленности –


Поделиться статьей

Нравственные проблемы современной биологии

Поделиться статьей

Поделиться статьейЭтические проблемы современной науки являются чрезвычайно актуальными и значимыми. В связи с экспоненциальным ростом той силы, которая попадает в


Поделиться статьей

Семейство Первоцветные — Primulaceae

Поделиться статьей

Поделиться статьейВключает 30 родов, около 1000 видов. Распространение: горные и умеренные области Северного полушария . многие виды произрастают в горах


Поделиться статьей

Вопрос 1. Понятие цены, функции и виды. Порядок ценообразования

Поделиться статьей

Поделиться статьейЦенообразование является важнейшим рычагом экономического управления. Цена как экономическая категория отражает общественно необходимые затраты на производство и реализацию туристского


Поделиться статьей

или напишите нам прямо сейчас:

Написать в WhatsApp Написать в Telegram
Заявка
на расчет